保障房：8000億社會(huì)資金為何難撬動(dòng)?

今年是我國保障房建設(shè)大提速的一年。一邊是民眾翹首企盼的“民生工程”，一邊是“躊躇不前”的社會(huì)資本，社會(huì)資金的顧慮在哪里？如何打破社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)的瓶頸？

政府唱“獨(dú)角戲” 背后的尷尬
根據(jù)住建部公布的計(jì)劃，今年１０００萬套保障房建設(shè)所需的１.３萬億元資金中，約有８０００億元將通過社會(huì)機(jī)構(gòu)和保障對象及其所在企業(yè)籌集。
我國從１９９８年開始探索以經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障房建設(shè)，其間一直鼓勵(lì)社會(huì)資金介入，但社會(huì)資金一直“望而卻步”。
相對于經(jīng)濟(jì)適用房而言，廉租房和公租房資金壓力較大，社會(huì)資金籌集的迫切性也更加凸顯。全國多地的社會(huì)資金籌集并不順利，政府“唱獨(dú)角戲”的不在少數(shù)。
陜西今年需要完成保障性安居工程總投資約７７６億元，其中政府配套資金和補(bǔ)貼占１８０億元，將近６００億元需要其他渠道籌措。但截至目前，所需資金仍主要由政府籌措。
上海市是今年保障房建設(shè)的“大戶”之一，計(jì)劃新開工建設(shè)保障房建設(shè)１５００萬平方米、２２萬套。公租房和廉租房項(xiàng)目，幾乎全部由政府渠道籌集。
類似的“尷尬”并不是特例。華北某市國土房管系統(tǒng)一位部門負(fù)責(zé)人“抱怨”說，當(dāng)?shù)卦鲞^社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)可行性的調(diào)研，但由于社會(huì)資金積極性不高，只能轉(zhuǎn)而基本全由政府籌集。
談起社會(huì)資金籌措，長期研究保障房建設(shè)的住建部政策研究中心副主任王玨林對這種政府長期“埋單”的形式深表擔(dān)憂：企業(yè)要考慮成本核算和投資風(fēng)險(xiǎn)，而地方政府有中央制定的硬任務(wù)，就只能“千方百計(jì)”將這部分資金填上。

社會(huì)資金緣何“望而卻步”？
金融界對社會(huì)資金參與保障房建設(shè)的討論由來已久。包括保險(xiǎn)資金、社?；鸬榷荚缫褜ΡＵ戏拷ㄔO(shè)“躍躍欲試”，一些金融機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)也都對涉足保障房建設(shè)融資表示出“興趣”。但大多處于探索和觀望階段。
專家認(rèn)為，企業(yè)作為社會(huì)資金的主要載體，其參與的積極性如何，也被認(rèn)為是社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)積極性的“風(fēng)向標(biāo)”。
實(shí)際情況卻不容樂觀?！皩ΡＵ戏宽?xiàng)目，開發(fā)商問得多、看得少，總體上還在觀望?！鄙虾Ｒ恢行某菂^(qū)房管局長說。
北京盛榮房地產(chǎn)公司是家民營企業(yè)，曾于去年計(jì)劃在北京房山拿地“試水”保障房建設(shè)，然而最終卻決定放棄。企業(yè)的部門負(fù)責(zé)人馬先生的“無奈”在房企中具有一定的代表性：保障房利潤較低、盈利模式尚不明確、銀行貸款困難。
保障房盈利模式尚不成熟。萬科表示，它在廣州的公租房項(xiàng)目“萬匯樓”運(yùn)營３年仍未找到合理的盈利模式。王玨林認(rèn)為，當(dāng)前，各方一方面應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)起保障房建設(shè)的社會(huì)責(zé)任，一方面還需加快探索保障房盈利模式，吸引更多社會(huì)資本。
政策預(yù)期不明朗同時(shí)增加了房企參建保障房的顧慮。眼下公租房的優(yōu)惠政策、土地出讓條款等都還沒有全國性的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，加上保障房項(xiàng)目退出機(jī)制還不完善，這使收益率有很大不確定性。
在金融機(jī)構(gòu)操作層面，一家地方商業(yè)銀行行長直言不諱：保障房建設(shè)耗資大、周期長、貸款回收不確定性較大。同樣一筆貸款，保障房項(xiàng)目可有競爭力？

如何“撬動(dòng)”社會(huì)資金？
一些地方正在積極探索資金籌集方式。貴陽市已與北京國際信托投資有限公司達(dá)成５０億元的意向性協(xié)議。南京積極與全國社?；鹄硎聲?huì)商談合作，今年２月全國社保資金首單３０億元保障房貸款落戶南京。
住建部和國資委都曾表示，保障房建設(shè)由社會(huì)來參與是一個(gè)長遠(yuǎn)的制度設(shè)計(jì)，需要建立一套包括資金籌措、生產(chǎn)建設(shè)、管理運(yùn)營、退出在內(nèi)的完善機(jī)制。
專家認(rèn)為，要“撬動(dòng)”社會(huì)資金，突破現(xiàn)有的制度瓶頸勢在必行。七部門制訂的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》去年６月便正式公布，但截至目前土地供應(yīng)、標(biāo)準(zhǔn)制定、資金籌措等各方面細(xì)化政策出臺(tái)進(jìn)度不一。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟說：“必須建立完善保障房建設(shè)的法規(guī)和市場機(jī)制，確保公租房等盡管租金較低，但是社會(huì)資金一旦投入就能獲得長期穩(wěn)定的收益?！?BR>復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示，為鼓勵(lì)社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，財(cái)稅方面應(yīng)給予保障房參建企業(yè)稅收優(yōu)惠或減免；金融方面給予企業(yè)政策性長期貸款和一定的財(cái)政貼息。土地供給方面，政府可給予參建保障房的企業(yè)一定幅度的土地出讓價(jià)格優(yōu)惠，同時(shí)允許適當(dāng)提高容積率等。
陳杰說：“房地產(chǎn)國企不能只專注在商品房中搶‘地王’，卻在保障房建設(shè)中難覓蹤影。建議建立剛性的考評約束制度確保央企、國企履行保障房建設(shè)的主導(dǎo)角色。”