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限購、加息沖擊下房價走勢如何變動

更新時間:2018-03-19 12:31:30 來源：durdah.com 編輯：本站編輯　已被瀏覽 次 查看評論
張家界旅游網(wǎng) 公眾微信號 2010年9月29日晚間新聞發(fā)布“國家有關(guān)部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲”的相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控五個方面的措施及內(nèi)容。隨后多個城市地方細則迅速出臺，截止10月20日已有14個城市出臺了“限購令”。在房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺的當(dāng)下，央行又宣布自10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說無疑是雪上加霜，迅速引起了樓市降溫，市場嘩然聲一片。但是“限購”、“加息”真的是針對“高房價”給市場降溫的一劑良藥嗎？答案是否定的。
　　針對“限購”政策可以從以下三個方面進行分析。首先，“高房價”的市場空間依然存在，房價“維穩(wěn)”或“微漲”成“限購”政策調(diào)控的結(jié)果。事實上，市場上只是暫時性的出現(xiàn)了一些低成交率的高端樓盤，而其他多數(shù)樓盤的價格還在穩(wěn)步上漲。其次，“限購”政策的時效性太短，從1999年開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策周期越來越短，單個政策執(zhí)行周期也表現(xiàn)出“短暫性”特征，政策的執(zhí)行力度和時效性也越來越受到市場的質(zhì)疑，并且“限購”屬于行政命令，若以行政手段來長期的干預(yù)房地產(chǎn)市場，中國的的市場經(jīng)濟何在？此外，“限購”抵擋不住通脹的沖擊，“限購”政策允許一個家庭只能購買1至2套房產(chǎn)，如果一個家庭想夠多套房產(chǎn)，必須尋找到合適的具備購房條件的家庭指標來彌補自己的購房需求，這可能會導(dǎo)致倒賣購房指標和搶購現(xiàn)象的產(chǎn)生，進而增加商品房市場交易環(huán)節(jié)的成本，拉長單個房產(chǎn)在市場流通的時間，從而推高房價。因此，從一定意義上來說，“限購”會導(dǎo)致市場供求關(guān)系越來越緊張。
　　而加息表明央行試圖從供給和需求兩方面加強對房地產(chǎn)的調(diào)控。不可否認，加息、上調(diào)準備金率等緊縮的貨幣政策將直接增加開發(fā)商的財務(wù)費用，而財務(wù)費用的增加又會影響到開發(fā)商的存貨周轉(zhuǎn)水平和項目盈利能力。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率一般都在60%以上，而在直接融資受阻后，房地產(chǎn)融資渠道比較單一，銀行信貸資金在很大程度上控制著這一行業(yè)發(fā)展的命脈，因此，在緊縮貨幣政策下，房地產(chǎn)行業(yè)的間接融資成本無疑將提高，這對于那些負債率高、資金實力欠缺的一些中小地產(chǎn)商來說影響非常大。房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心資源是土地，資金和開發(fā)能力，而在這三方面都很強大的企業(yè)并不多。加息后擁有多元化融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)將在競爭中逐漸顯露優(yōu)勢，加快土地資源的獲取，迅速擴大市場份額，這將會形成行業(yè)中的寡頭，為了彼此的利益，寡頭之間會相互合作，抬高房價；另一方面，加息會使居民的月供增加，若一個家庭貸100萬元商業(yè)貸款，30年等額還款，加息后每月所還貸款將增加129元，但隨著CPI上升，人民幣升值，人均收入必將隨之增加，對于這129元來說還是有能力對付的。事實上，對于購房者來說，無論早買晚買都會增加成本，因此，加息對于剛性需求沒有太大的影響。
（據(jù)周畢文·搜房博客.. 周畢文：北京理工大學(xué)技術(shù)經(jīng)濟與管理系主任） 張家界旅游網(wǎng)

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