投資商業(yè)地產(chǎn)六點(diǎn)要素需注意

人　物：唐先生
　　購(gòu)房經(jīng)歷：投資購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)
　　經(jīng)驗(yàn)分享：
　　自樓市政策調(diào)控以來(lái)，住宅市場(chǎng)受政策影響較大，由此引發(fā)不少購(gòu)房者青睞于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然商業(yè)地產(chǎn)目前還算是資金的好去處，但也要注意六方面的問(wèn)題。
　　一、 看清投資回報(bào)
　　商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率和地段決定了該商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，購(gòu)買前一定要實(shí)地考察，確認(rèn)人流、周圍的配套設(shè)施以及目前租金水平等。如果購(gòu)買一手商業(yè)地產(chǎn)更要慎重，開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳只能作為參考，需多方求證，否則就會(huì)發(fā)生買進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)交房后長(zhǎng)期無(wú)人承租或租金過(guò)低等情況。
　　二 、算清交易稅費(fèi)
　　商業(yè)地產(chǎn)在二手房市場(chǎng)上買賣，出讓方繳納的稅費(fèi)較多，總計(jì)為本手買賣合同價(jià)與上手買進(jìn)合同價(jià)差額的50%左右。一般個(gè)人會(huì)要求凈到手價(jià)，即出售該房產(chǎn)所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)都由買受人承擔(dān)。因此，買受人購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，要對(duì)承擔(dān)的稅費(fèi)心中有數(shù)，不要超出自己的預(yù)算和承受能力。
　　三、查清賣方資格
　　購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，驗(yàn)看房地產(chǎn)權(quán)證原件、交易中心出具的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查信息、房地產(chǎn)權(quán)利人的身份證明文件等。如果不是房地產(chǎn)權(quán)利人本人，則應(yīng)出具有效的委托證明。
四、 問(wèn)清有無(wú)租賃
　　如果該商業(yè)地產(chǎn)存在租約，則應(yīng)要求出讓方提供租賃合同，并提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明文件。按照目前國(guó)家法律的規(guī)定，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，未取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明文件，則承租人可以向法院主張同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
　　五、 繳清物管費(fèi)用
　　商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理費(fèi)用一般較高，如果該物業(yè)長(zhǎng)期閑置，則會(huì)產(chǎn)生較高的物業(yè)管理費(fèi)，有可能超出房產(chǎn)買賣所留的尾款。為防范此類情況產(chǎn)生，在簽署合同時(shí)應(yīng)保留足夠的尾款（即在房產(chǎn)交接后支付的款項(xiàng)）以覆蓋出讓方應(yīng)支付的費(fèi)用（包含物業(yè)管理費(fèi)、房產(chǎn)出租的租金及押金等費(fèi)用），從而保證交易的順利進(jìn)行。
　　六、 寫清營(yíng)業(yè)執(zhí)照
　　按照現(xiàn)行的規(guī)定，營(yíng)業(yè)執(zhí)照只能該公司自行注銷，而一個(gè)門牌號(hào)碼的商業(yè)地產(chǎn)只能是一家公司進(jìn)行工商注冊(cè)，因此，應(yīng)在合同中約定以該房產(chǎn)為注冊(cè)地址的營(yíng)業(yè)執(zhí)照的處理方式及違約責(zé)任。